Arrendamientos de local de negocio a raíz de la declaración del estado de alarma

por Dpto. Jurídico
marzo 25, 2020

Cuestiones prácticas y soluciones propuestas sobre arrendamientos de local de negocio, a raíz del RD 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el Estado de Alarma.

Arrendamientos de local de negocio

1. Novación del contrato durante el estado de alarma

Como primera medida y más aconsejable, atendiendo a la sensatez de las partes ante esta situación excepcional, podría ser la de alcanzar acuerdos temporales entre arrendadores y arrendatarios para intentar atenuar la carga que supone la situación actual atendiendo a principios de equidad y proporcionalidad. 

En la mayoría de ocasiones, ambas partes habrán llegado a un acuerdo respecto al abono de la renta durante el periodo de estado de alarma.

En este caso, cabe cualquier tipo de acuerdo, atendiendo al principio de libertad de pacto entre las partes, pues ni la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil, de carácter supletorio, regulan este tipo de situaciones extraordinarias. Otra cosa es que el contrato explícitamente contemplara este supuesto excepcional, a lo que habría que estar a lo pactado en el mismo.

En todo caso, es fundamental que dichos acuerdos se documenten siempre por escrito al máximo detalle, además de para evitar posibles malentendidos, sobre todo para eximir del cumplimiento de las obligaciones fiscales derivadas del contrato de arrendamiento al arrendador -ingreso del IVA-, en caso de condonaciones totales o parciales de la renta.

Puntos clave:

Para facilitar la formalización de los acuerdos entre arrendador y arrendatario, adjunto al presente documento, les remitimos un documento tipo de novación de contrato de arrendamiento en formato Word que hemos elaborado para nuestros clientes

2. Si no hay acuerdo, ¿puede el arrendatario no pagar la renta como consecuencia de la declaración del estado de alarma?

Dado que ni la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil, de carácter supletorio, regulan este tipo de situaciones extraordinarias, en primer lugar cabe decir que la respuesta a dicha pregunta no es automática, y que habría que analizar el caso concreto, y las circunstancias del mismo, pues para responderla acudiremos a figuras jurídicas de carácter generalista.

Primeramente, cabe diferenciar si la actividad desarrollada en el local sea una de las que ha sido suspendida por el RD 463/2020, o no. 

Actividades desarrolladas en el local de negocio que han sido suspendidas por el RD 463/2020

En este supuesto, la solución a la cuestión planteada girará en torno a dos figuras jurídicas, el caso fortuito o fuerza mayor, y la alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o rebus sic stantibus.

La primera de ellas, regulada en el art. 1105 del Código Civil, como causa que permita exonerar al arrendatario de la obligación de abonar la renta durante el tiempo que dure la suspensión de la actividad o la limitación de movimiento debe adoptarse con suma cautela a la vista del tratamiento excepcional que realiza la doctrina y jurisprudencia de esta figura. 

Es decir, aunque no sería descartable, conforme la doctrina actual no se puede asegurar con certeza que la fuerza mayor permita exonerar del pago de la renta a los arrendatarios. Por tanto, de suspenderse el pago podría darse lugar a un incumplimiento contractual.

Respecto a la segunda figura jurídica de aplicación a este supuesto, la alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o cláusula rebus sic stantibus, la jurisprudencia actual de nuestro Tribunal Supremo, también considera la aplicación de la misma como un remedio extraordinario y excepcional.

A nuestro juicio, con la necesaria cautela y siempre supeditado al estudio en profundidad del caso concreto, a la vista de los requisitos exigidos por la jurisprudencia, la actual crisis del COVID-19 y la consecuente declaración del estado de alarma como hecho imprevisible, sí cabría activar la cláusula rebus sic stantibus, siempre que quedara acreditada una desproporción de las prestaciones del arrendatario. Las consecuencias inherentes a la aplicación de dicha cláusula consistirían, precisamente, en el restablecimiento del equilibrio entre las partes que podría ser, mediante una rebaja de la renta, repartiendo así el riesgo entre las partes, o incluso establecer la posible suspensión temporal del pago de la misma como fórmula modificativa de un contrato de arrendamiento de larga duración, dado el carácter explícitamente temporal de la alteración extraordinaria.

Actividades desarrolladas en el local de negocio que no han sido suspendidas por el RD 463/2020

En principio, en aquellos locales donde se desarrolla una actividad que no ha sido suspendida por el RD 463/2020, no existiría ninguna causa de exoneración de pago o modificación de la renta mensual, pues la explotación del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario.

Sin embargo, lo cierto es que son muchas las actividades que, como consecuencia del alcance del contenido del RD 463/2020, se han visto directa y gravemente afectadas a pesar de no estar específicamente comprendidas dentro de las actividades cuyo cese ha sido ordenado.

En consecuencia, podría ser factible que lo que se señala respecto a la cláusula rebus sic stantibus en el apartado anterior, tenga aplicación asimismo para los negocios cuyas actividades no han sido legalmente suspendidas, si cumplieran con los requisitos exigidos por la doctrina, aunque como en el caso anterior, esto debe entenderse con la máxima cautela debiendo estarse al caso concreto.